宏观调控正让房地产职业堕入漫漫隆冬，但土地一级开发却没有感受到一点点的寒意。“卖地“这个一本万利的生意，正催生着A股中的土地一级开发商如漫山遍野般出现。

  土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产职业界甚至有“卖房不如卖地”的说法。土地一级开发商的盈余模式十分明晰，即经过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以到达出让规范，待土地经过招拍挂出让后，公司再依照与政府的分红份额，取得归于本身个人的那部分土地出让增值。

  以中天城投（000540.SZ）为例，它具有贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发的资质，贵阳市云岩区政府已与中天城投在开发合同中约好，增值部分按规则份额（目前为10%）上缴贵州省财务及扣除相应政府基金，剩下部分由云岩区政府与中天城投依照3:7的份额进行分配。而中南建设在海南省儋州市具有4500亩土地一级开发权，高金食物则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均能够拿到七成的土地增值。至于黑牡丹（600510.SH），它在进军常州北部新城高铁片区土地一级开发的时分，与常州当地政府开始约好前三年的土地悉数归上市公司一切，这以后的土地与当地政府按5 5的份额分红。

  “分配份额一般跟土地一级开发的难度巨细有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分红一般要高一些。”国内一房企高管表明。

  漳州开展无疑便是这儿面的一位幸运儿。2009年8月，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给上市公司许诺：上市公司投入土地一级开发资金每年将取得12%的，此外，该地块若挂牌出让，出让净的18%归上市公司一切。

  稳赚不赔的还有云南城投（600239.SH）。这家具有国资布景的云南当地上市企业具有昆明环湖东路土地一级开发项目，云南城投与政府约好，出让土地的总价款在扣除悉数土地一级开发总本钱及相关税费后的纯中，有50%归云南城投一切。而假如云南城投按上述方法所提取的缺乏开发总本钱的5%时，昆明市政府将补足差额。

  政府的保底正在为土地一级开发商的项目盈余锁上最结实的稳妥，不为人知的是，政府的保底还在增厚一些上市公司当期的运营收入。

  在云南城投运营收入一栏傍边，土地一级开发贡献了1.6亿元的运营收入，该笔运营收入占到云南城投当期运营收入的7.65%，云南城投方面称，由于公司与昆明市政府有5%的保证，2009 年度，公司以昆明市土地矿藏储藏办理办公室回函承认的开发开销32亿元为基数，按5%承认了保底1.6亿元作为公司的首要经运营务收入。

  本报记者发现，国内很多土地一级开发商均将开发本钱计入到存货傍边，只要比及将来土地成功卖出后才干结算收入。从管帐的收付完成制而言，云南城投在2009年的时分在土地一级开发傍边投入了高达32亿元的资金，尽管政府许诺了5%的保底，但它的产品 土地没有面向市场拍卖，更重要的是，这笔1.6亿元的运营收入云南城投并未收到，只是体现为对昆明市土地矿藏储藏办公室1.6亿元的应收账款，因而“提早”承认运营收入的管帐处理的方法值得商讨。

  “从管帐方针、经济行为本质等方面来看，这笔1.6亿元运营收入的承认是合理的，不存在提早承认的问题。”担任审计云南城投2009年年报的魏姓管帐师解说称，但他一起表明，这样的一个问题相对杂乱，不是一时半会能解说得清楚的。

  国内一位房企高层指出，政府许诺5%的保底实际上只是具有一个象征意义，由于众所周知的是，土地一级开发的远高于5%，当地政府机构在挂牌出让云南城投旗下土地时，土地出让底价低于政府许诺保底的状况“根本不有几率产生”。在这种状况下，政府5%的保底许诺，的好处是成为云南城投能当期承认一部分运营收入的“现实根据”，这样的话，云南城投就不用比及土地出让后刚才承认运营收入。

  现实上，在2009年能承认这笔高达1.6亿元的运营收入对云南城投至关重要。

  上述1.6亿元的运营收入在扣除流转税和企业所得税后，为云南城投在2009年贡献了高达1.13亿元的净利润，而云南城投2009年的净利润仅为2.09亿元，若扣除该笔运营收入带来的1.13亿元净利润的线亿元运营收入的承认带来的1.13亿元净利润将有利于云南城投顺畅履职成绩许诺。云南城投的大股东 云南城市建设公司从前许诺，若云南城投2007-2009年三年累计净利润低于2亿元，抑或2008-2010年三年累计净利润低于5亿元，大股东将用现金补足差额。

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