跟着房地产商场之间的竞赛日益剧烈，多元化的拿地方法成为房企怎么获取优质土储的重要课题

  所谓多元化，是指不仅仅依赖于传统招拍挂的方法，招拍挂是充沛竞赛的商场，在充沛竞赛的商场里是很难获取超量收益的

  收并购、勾地、旧改、一二级联动等方法将成为重要的补偿，乃至将来所占的比重将会越老越大。本文将侧重叙述一二级联动的方式

  一级开发也便是生地变为熟地，毛地变为净地的进程，经过参加一级收拾取得一级收益

  一级企业凭借参加一级收拾的先天优势顺畅摘牌开发用地，赚取二级开发收益，以此来完结一二级联动

  政府首要担任土地报批、拆迁、安顿补偿、完善市政配套等，而企业筹集资金和参加基础设施建造的人物

  关于政府而言，一方面可以补偿政府财务缺乏，加速土地收拾力度，另一方面把控土地出让的节奏，将各项开发作业前置完结

  对参加企业而言，进步土地获取概率的一起，能获取优质的土地储备尤其是粮仓型的项目

  整体来看，大致上可以分为合同签约阶段、土储施行阶段、土地出让阶段、出资款返还阶段等四个环节

  惯例操作是地方政府建立专门的一级开发组织如管委会等，参加企业经过与管委会打开一级开发协作

  在参加企业出资土地储备资金（做地所需资金）后，地方政府完结征地、拆迁补偿、收储等一级土地收拾作业

  在一级开发完结后即进入二级阶段，而该阶段也是一二级能否联动起来、能否打通的要害

  方法上与一般招拍挂无异，即政府完结地块收储，做完地价评价、完结控规修编等出让前准备作业后挂牌出让

  此刻，一级开发参加企业也会参加到地块的竞拍中，表面上与其他参加竞拍的企业无异

  但实践上一级开发公司可以经过出资款返还、溢价部分分红、基础设施建造等方面进步获取概率及出价才能

  关于参加企业的前期投入资金，在地方政府获取土地出让金收入后，将会以合规的方法返还予参加企业

  近些年来，因为土地财务收支两条线，直接名义上的土地返还款现已十分困难走通，存在国有资产丢失的严重稽核危险

  以华夏美好、中铁建等典型一二级开发参加企业为例，前期投入资金大都是以前期出资返还款的名义回收，如前期配套建造、园区建造等

  而关于出资返还款的付出也要遵从苛刻的准则，正常的情况下，政府采纳包干方法，包费用、包完结期限

  关于严厉的一二级联动项目，土地在二级出让中所发生的溢价部分一般要求返还至出资公司，用于基础设施、公建配套的建造费用

  溢价返还至出资公司后，一般要求用于基础设施、公建配套的建造费用，不做赘述

  关于溢价返还的程序，实操层面首要是关于需运用溢价的工程，由出资公司与相关单位签署协议，由出资公司向政府请求该项工程费用